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不動産会社と弁護士

不動産会社におけるトラブルは、重要説明事項の説明不足、目的物の瑕疵、近隣との紛争が比較的多いと思われます。
現在では顧客側も様々の方法で知識武装し、的確な法的アドバイスを受けている場合も多く見られます。今までのように、なあなあの話し合いで解決できないケースが非常に増えています。相手が理論武装している時代である以上、こちらもそれなりの準備をして交渉、裁判に臨まなければなりません。
自社が今法的にどの様な状況に立たされているのかを認識して臨むのとそうでない場合とでは格段の違いがあります。また、不動産会社もコンプライアンス(法令遵守)が今まで以上に要求される時代になってきました.。
紛争が起きた場合法的処理が難しい業界である以上、それに対処するには法的プロの経験と知識も絶対に必要です。


建築会社と弁護士

近時の建築案件に関するトラブルにおいては、注文主も、対象物件の近隣住民も現在ではかなり知識を仕入れて交渉にのぞんできます。
従来のように法的知識のない従業員スタッフが法的知識も仕入れず相手に立ち向かっても話はますますややこしくなるばかりです。
法的遵守(コンプライアンス)は、ますます重要になっております。建築会社としましては、コンプライアンスは確立した上で、不当な要求とは断固戦わなくてはなりません。そのためには、法的アドバイザーは必須です。


消費者契約法と宅地建物取引業法、建設業法との関係

消費者契約法と競合する事項については、宅地建物取引業法や建設業法などの個別法が優先して適用されます。(消費者契約法第11条2項)

具体例

宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の20パーセントと定めることも原則として有効です。
消費者契約法第9条では、損害賠償額の予定又は違約金について、その金額を定めることなく、同種の契約で事業者に生じる平均的な損害額を超える場合、その平均的損害額を超える部分を無効としています。
売買代金の20パーセントの損害賠償額の予定又は違約金といえば、平均的損害額を超えることが多く、仮に消費者契約法を適用すれば、平均的損害額を超える部分について無効となります。
しかし、宅地建物取引業法第38条は、宅地建物取引業者がみずから売主となる宅地又は建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額の予定又は違約金を定める場合、売買代金の20パーセントまでは有効である旨規定しています。
したがって、上記の事例においても、原則として、当事者の契約の解除に伴う損害賠償の予定額を売買代金の20パーセントと定めることも有効となります。


住宅品質確保促進法と宅地建物取引業法との関係
(瑕疵担保責任に関して)

結論から言えば、両者が併存して適用されます。
瑕疵担保責任に関する両者の違いは次の通りです。

● 売主が宅建業者か否か

宅建業法では、瑕疵担保責任の義務を定められているのは、宅建業者が売主である場合です。
品確法では、宅建業者以外が売主であっても瑕疵担保責任を負わなければなりません。

● 新築住宅か中古住宅か

宅建業法では、瑕疵担保責任の対象となるのは、宅建業者が自ら売主となる場合であれば、新築・中古の区別をしていません。
品確法では、新築住宅の場合のみ、瑕疵担保責任を定めています。

● 基本構造部分かそれ以外の部分か

宅建業法では、瑕疵担保責任は、基礎や柱などの基本構造部分に限定されず、内装などの住宅全部について対象とされています。
品確法では、瑕疵担保責任の対象となるのは、新築住宅のうちの基礎等の基本構造部分に限定されています。

● 期間は2年か10年か

宅建業法では、瑕疵担保期間は売主から買主に住宅が引き渡されてから2年間です。
品確法では、引渡時から原則10年です。なお、原則10年となっているのは、売主が建築業者から引き渡されてから時間が経っている場合には、その経過時間分が10年から差し引かれるからです(最大1年間分)。
したがって、例えば、宅建業者が自ら売主となる新築住宅の場合、引渡時から2年間は、基本構造部分住宅の構造耐力上主要な部分等だけでなく住宅全部について瑕疵担保責任の対象となります。
また、引渡時から3年目以降年間は、基本構造部分についてのみ瑕疵担保責任の対象となります。

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