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オフィスビル賃貸借契約に定められたと賃借人の原状回復条項を有効とした判例

平成12年12月27日 東京高裁判所判決

判決の抜粋

更新後の賃貸借契約書によれば、本件原状回復条項は、「本契約が終了するときは、乙(賃借人)は賃貸借期間終了までに第8条による造作その他を本契約締結時の原状に回復しなければならない。
但し、甲(賃貸人)の書面による承諾があるときは、設置した造作その他を無償で残置し、本物件を甲に明け渡すことができる。」、「本条に定める原状回復のための費用(中略)の支払は第5条の保証金償却とは別途の負担とする。」ことを内容とするものであり(第11条第1項、第5項)、他方、造作などに関する約定(第8条)には、「乙が本物件内を模様替すること、ならびに造作及び諸設備を新設・撤去・変更する場合、電話架設・電気・水道等の配線配管(中略)等すべて現状を変更する場合には、乙は(中略)、甲の書面による承諾を得た後、自己の負担によりこれをなすものとする。」旨が定められている。ところで、(中略)一般に、オフィスビルの賃貸借においては、次の賃借人に賃貸する必要から、契約終了に際し、賃借人に賃貸物件のクロスや床板、照明器具などを取り替え、場合によっては天井を塗り替えることまでの原状回復義務を課する旨の特約が付される場合が多いことが認められる。
オフィスビルの原状回復費用の額は、賃借人の建物の使用方法によっても異なり、損耗の状況によっては相当高額になることがあるが、方法によって異なる原状回復費用は賃借人の負担とするのが相当であることが、かかる特約がなされる理由である。
もしそうしない場合には、右のような原状回復費用は自ずから賃料の額に反映し、賃料額の高騰につながるだけでなく、賃借人が入居している期間は専ら賃借人側の事情によって左右され、賃貸人においてこれを予測することは困難であるため、適正な原状回復費用をあらかじめ賃料に含めて徴収することは現実的には不可能であることから、原状回復費用を賃料に含めないで、賃借人が退去する際に賃借時と同等の状態にまで原状回復させる義務を負わせる旨の特約を定めることは、経済的にも合理性があると考えられる。

証拠によると、平成5年3月9日各都道府県知事あての建設省建設経済局長・建設省住宅局長通達「賃貸住宅標準契約書について」は、民間賃貸住宅の賃貸借契約関係の適正化を促進することを目的として作成された賃貸借契約の雛形として「賃貸住宅標準契約書」を示しており、その第11条第1項には、「乙.(賃借人)は、通常の使用に伴い生じた本物件の損耗を除き、本物件を原状回復しなければならない。」と規定されていることが認められ、右条項によると、賃借人は、「通常の使用に伴い生じた損耗」については、原状回復義務を負わないことになる。右通達は、居住を目的とする民間賃貸住宅一般(社宅を除く。)を対象とするものであり、右条項は、居住者である賃借人の保護を目的として定められたものであることが明らかであって、市場性原理と経済合理性の支配するオフィスビルの賃貸借に妥当するものとは考えられない。
本件原状回復条項は、前記のような文言自体及び造作等に関する特約の内容に照らして、造作その他の撤去にとどまらず、賃貸物件である本件建物を「本契約締結時の原状に回復」することまで要求していることが明らかであるから、被控訴人らに対し、控訴人らから本件建物を賃借した時点における原状に回復する義務を課したものと解するのが相当である。そして、(中略〉、本件ビルは平成5年3月に竣工したオフィスビルで、被控訴人らは本件建物の最初の賃借人であったが、当時の本件建物には、電気・水道・ガス等の設備のほか、壁の全面にクロス化粧が施され、床にはタイルカーペットが敷き詰められ、天井には照明設備及び空調設備が設置されていたこと、被控訴人らは、本件建物の各階をパーティションによって区画し、事務機器等を設置するなどして、2、3階及び5階部分を事務室、4階部分をコンピュータを中心とする電算機室として使用してきたが、4階部分を電算機室とするについては、電気容量を増やす必要があったことから、控訴人らの承諾を得て、そのための配線工事等を行ったことが認められ、被控訴人らが退去した当時の本件建物の状況については、前記認定のとおりである。そうすると、被控訴人らは、オフィスビルである本件建物を新築の状態で借り受けたのであるから、本件原状回復条項に基づき、通常の使用による損耗、汚損をも除去し、本件建物を賃借当時の状態にまで原状回復して返還する義務があるというべきである。


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