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営業用物件において、通常損耗について原状回復義務は負わないとした判例

大阪高等裁判所平成18年5月23日判決

事案の概要
株式会社A(以下「A」という。)を賃貸人、控訴人を賃借人とする建物賃貸借契約の終了後、控訴人が、Aの承継人である被控訴人に対し、Aに預託した敷金から、約定の敷金控除額、未払光熱費及び既に返還を受けた金額を控除した残額の返還を求めた。
被控訴人は、賃貸借契約には、通常の使用に伴う損耗(以下「通常損耗」という。)を含めて、賃借人の負担で契約締結当時の原状に回復する旨の特約がある等として争った事案。

判決の抜粋

そこで、本件賃貸借契約において、通常損耗も含めて控訴人が原状回復義務を負う旨の特約が締結されたか否かについて、検討する。
建物の賃借人は、賃貸借契約が終了した場合には、賃借物件を原状に回復して返還する義務があるところ、賃貸借契約は、賃借人による賃借物件の使用とその対価として賃料の支払を内容とするものであり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものである。そのため、建物の賃貸借においては、通常損耗により生ずる投下資本の減価の回収は、通常、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行われている。そうすると、建物の賃借人にその賃貸借において生ずる通常損耗についての原状回復義務を負わせるのは、賃借人に予期しない特別の負担を課することになるから、賃借人に同義務が認められるためには、少なくとも、賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に賃貸借契約書では明らかでない場合には、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたものと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることが必要であると解するのが相当である(最高裁判所平成17年12月16日第二小法廷判決・裁判所時報1402号6頁参照)。
これを本件についてみると、前記のとおり、本件賃貸借契約には、契約が期間満了または解約により終了するときは、終了日までに、賃借人は本件貸室内の物品等一切を搬出し、賃借人の設置した内装造作諸設備を撤去し、本件貸室を原状に修復して賃貸人に明け渡すものとするとの条項(本件賃貸借契約書22条1項)がある。
しかしながら、上記の条項は、その文言に照らし、賃借人の用途に応じて賃借人が室内諸設備等を変更した場合等の原状回復費用の負担や一般的な原状回復義務について定めたものであり、この規定が、賃借人が賃貸物件に変更等を施さずに使用した場合に生じる通常損耗分についてまで、賃借人に原状回復義務を認める特約を定めたものと解することはできない。
したがって、同条項は、賃借人が通常損耗について補修費用を負担すること及び賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲を明記するものでないことは明らかであり、また、本件全証拠によっても、賃貸人がこれらの点を口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意の内容としたと認められるなど、その旨の特約が明確に合意されていることを認めるに足りる証拠はないから、本件賃貸借契約において、通常損耗分についても控訴人が原状回復義務を負う旨の特約があることを認めることはできない。

被控訴人は、@営業用物件の場合には、賃借人の用途はさまざまであり、賃借人の用途に応じて、室内諸造作及び諸設備の新設、移設、増設、除去、変更が予定され、原状回復費用は、賃貸人に予測できない賃借人の使用方法によって左右されるから、賃貸人が、通常損耗の原状回復費用を予め賃料に含めて徴収することは不可能であること、A本件賃貸借契約においては、そのような営業用物件の賃貸借契約の特徴を踏まえて、15条及び16条において、内装の変更工事等について、事前に賃貸人の書面による承諾を得た上で、賃借人の責任と費用負担により、賃貸人の指定した工事人によって行うものとされ、修繕についても、共用部分及び賃借人の所有以外の造作、設備の破損もしくは故障に関する修繕は、賃借人の通知により、賃貸人が必要と認めたもののみその費用を負担して実施し、貸室内の建具類、ブラインド、ガラス、照明器具、スイッチ、コンセント等および付属品の修繕や貸室内の壁、天井、床等に関する修繕(塗装および貼り替えを4含む。)は賃借人の負担とするものとされ、22条において、賃借人に対し、原状回復義務を負わせていることを挙げ、本件賃貸借契約中には、通常損耗分についても控訴人が原状回復義務を負う旨の特約があると主張する。
しかしながら、前示のとおり、賃借物件の損耗の発生は、賃貸借という契約の本質上当然に予定されているものであって、営業用物件であるからといって、通常損耗に係る投下資本の減価の回収を、減価償却費や修繕費等の必要経費分を賃料の中に含ませてその支払を受けることにより行うことが不可能であるということはできず、また、被控訴人が主張する本件賃貸借契約の条項を検討しても、賃借人が通常損耗について補修費用を負担することが明確に合意されているということはできないから、被控訴人の上記主張は、採用することができない。

本件貸室の汚損等状況及び原状回復費用の額について
本件貸室の汚損等の状況は、原判決記載のとおりであり、これらの汚損等の内容及び程度、被控訴人がこれらの汚損について全く補修することなく、新たに賃貸していること並びに「原状回復をめぐるトラブルガイドライン(改訂版)」国土交通省住宅局)別表1(甲15)において家具の設置による床、カーペットのへこみ、設置跡、フローリングの色落ち、生活必需品であるエアコンの設置による壁のビス穴等が通常の使い方をしていても発生する損耗に区分されていることに照らすと、これらの汚損等が通常損耗の範囲を超えたものであることを認めることはできない。
 


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